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21/12/2023 - Contra la gente

Alquileres: cómo será la negociación de los contratos desde hoy

Lo que implica la derogación de la ley es que vuelve a regir ese tipo de contratos el Código Civil y Comercial. Cómo se verá reflejado en el vínculo entre ambas partes.

Uno de los anuncios y medidas que más impacto generó en la sociedad luego de la publicación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) es la derogación de la Ley de Alquileres, un tema que venía en debate antes de esta decisión de Gobierno de desregular la economía. "La medida beneficia a todos los inquilinos, que estaban muy afectados por la norma", dijo el vocero presidencial, Manuel Adorni, esta mañana.

Lo que implica la derogación de la ley es que para ese tipo de contratos vuelve a regir el Código Civil y Comercial, dentro del cual, el gobierno de Javier Milei modificó el artículo 765, referente a las transacciones entre privados y contratos en moneda extranjera.

La nueva redacción de ese artículo dispone la obligación de "dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes”.

Al respecto, el economista Federico Glustein, en diálogo con Ámbito, sostuvo que la derogación "privatiza parte de las operaciones de locación y compra/venta de bienes y servicios vinculados con el exterior".

Respecto a cuál va a ser el impacto, agregó que "los contratos en dólares van a perjudicar a sectores menos pudientes, van a posicionar a los dueños como ganadores y va a tender a dolarizar la economía en general".

Ley de Alquileres: ¿qué dice el nuevo DNU para los contratos?

Algunas de las pautas más resonantes del DNU respecto a los contratos de alquiler son:

No hay plazo mínimo, ni máximo para los alquileres, lo establecen las partes;

Las partes pueden pactar las cláusulas libremente con limite en el orden público;

Fianza (garantía) a convenir por las partes libremente;

Libre periodo de pago;

Periodo de pago libre, no inferior a un mes (no se puede cobrar alquiler por ej. cada 15 días);

No hay plazo mínimo para el contrato. Lo pactan las partes libremente;

Se puede pactan en pesos o en dólares y en base a un índice libre elegido por las partes,

El locatario puede abandonar el inmueble abonando como multa al locador (dueño) el 10% del total de los alquileres restantes hasta el final del contrato.

Una vez publicada en el Boletín Oficial, la normativa se considera conocida por todos después de 8 días y, a partir de ese momento, entra en plena vigencia para nuevos contratos. Los cambios no afectarán a los contratos que ya están en curso.

Alquileres: puja entre inquilinos e inmobiliarias

"El decreto de Milei establece que nos puedan cobrar en cualquier moneda, en dólares, en euros en lo que se nos antoje. Ya no hay plazo mínimo legal para los contratos de vivienda. Nos van a poder hacer firmar contratos por 15 días, por un mes, por dos meses. Y las actualizaciones pueden estar atadas a cualquier índice público, como el IPC, o privado, en función de lo que se le antoje a la inmobiliaria, como un 30% mensual, o atar el precio del alquiler a dólar blue o a la nafta", comenzó Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional y referente de Inquilinos Agrupados de CABA en diálogo con Ámbito.

Y asegura que "no hay país del mundo donde hoy se lleven adelante políticas de este tipo para proteger la vivienda, creo que, claramente, es un gobierno que escribió este decreto en función de los poderes económicos más importantes de la Argentina e internacionales", concluyó.

Por otra parte, desde el sector inmobiliario, la respuesta a lo anunciado por Milei fue positiva. "Los inmobiliarios estamos felices con este decreto de necesidad de urgencia. La verdad que era a lo que nosotros apostábamos durante todo este tiempo, terminar con esta nefasta ley de alquileres, una ley que nos llevó a ofertas cero", indicó Marta Liotto, presidente de Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA).

"Creemos que cuando esto entre en vigencia, poco a poco, el mercado se va a ir acomodando y, nuevamente, vamos a poder tener propiedades para ofrecer a las familias argentinas", añadió.

Qué implica la derogación de la Ley de Alquileres

Según Inquilinos Agrupados, la derogación de la ley de alquileres implicará lo siguiente:

Plazo: vuelve a 2 años de contratos.

Dolarización: se puede acordar en cualquier moneda.

Ajustes: se podrá actualizar bajo cualquier índice (inflación, dólar, nafta, etc).

Garantía: se puede pedir cualquiera y se universaliza el seguro de caución.

Depósito: serán dos meses de depósito. Podrá ser en dólares. Podrán devolverlo a los 60 días de haber finalizado el contrato.

Arreglos de la casa: obligación de los inquilinos.

Expensas: inquilinos deberán pagar ordinarias y extraordinarias.

Domicilio electrónico: ya no habrá posibilidad de establecer un mail de contacto entre inquilinos y propietarios.